Se réinventer pour survivre 3/3 - Saint-Etienne
Les villes au passé industriel souffrent souvent d’une mauvaise image et d’une attractivité en berne. Saint-Etienne n’échappe pas à la règle : fondée sur l’industrie de l’armement, de la houille et de la métallurgie, la capitale ligérienne a subi de plein fouet la désindustrialisation au cours des années 70. La réhabilitation de la Condition des soies, l’un des fleurons du patrimoine architectural de la ville, montre qu’il est possible d’attirer de nouveaux habitants et des investisseurs grâce à des projets atypiques de grande qualité.
Surnommée « capitale des taudis » au sortir de la Seconde Guerre mondiale – son centre-ville est alors insalubre et surpeuplé – ou « ville noire » en référence à l’industrie minière et ses terrils, Saint-Etienne a longtemps fait figure de ville repoussoir dans l’imaginaire collectif.
Pour autant, à l’instar de nombreuses anciennes places fortes de l’industrie française, la ville recèle un patrimoine architectural de qualité, constitué de bâtiments construits durant l’âge d’or. La rénovation récente de la Condition des Soies offre un exemple réussi de valorisation du patrimoine industriel. Elle constitue la preuve qu’il est bel et bien possible de modifier l’image négative d’une ville en faisant de son passé une force.
Des balles de soies aux appartements de standing
La Condition des soies a été bâtie en 1909 par les architectes Léon et Marcel Lamaizière. Elle sert d’abord d’entrepôt pour les balles de soies produites dans le quartier Jacquard, où se concentrent les métiers à tisser des artisans.
Reconvertie pour accueillir l’école de commerce de la ville entre 1982 et 1997, elle est ensuite laissée à l’abandon pendant plus de 10 ans.
Le conseil général de la Loire la conserve dans son inventaire dans l’espoir qu’un investisseur se manifeste pour lui trouver une nouvelle utilisation. A la surprise générale, un promoteur se porte acquéreur du bâtiment en 2007 : le groupe Créquy rachète la Condition des soies pour 1,4 millions d’euros.
Montage financier innovant
Cette opération est rendue possible par un montage financier innovant qui permet au promoteur d’équilibrer son opération et de pouvoir sortir l’un des projets les plus ambitieux que le marché immobilier local ait connu depuis longtemps.
En effet, le groupe Créquy profite d’une législation peu connue et rarement appliquée jusque-là : l’agrément « Monument historique » délivré par le ministère des Finances. La Condition des Soies est le premier à le recevoir depuis 2009.
Cette législation est une aubaine pour tout investisseur : elle permet de défiscaliser à hauteur de 100% le montant (sans plafond) des travaux engagés par le promoteur. Aucun engagement de location, ni de plafond de loyers ou de ressources du locataire n’est exigé par l’Etat.
Premier monument historique basse consommation
Par ailleurs, le montage financier comprend également des dispositifs plus classiques, liés à la loi Malraux ou aux crédits d’impôt en faveur du développement durable.
La volonté de Créquy est d’en faire le premier monument historique classé BBC (bâtiment basse consommation) : le surcoût nécessaire (110 euros au m²) est pris en charge à hauteur d’un tiers par les subventions de la région Rhône-Alpes et de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH).
Au total, le coût de la réhabilitation s’élève à quelque 7 millions d’euros pour les 2 500 m² des quatre étages de la Condition des Soies.
La commercialisation s’avère un succès sans précédent malgré les prix de sortie des appartements, sans commune mesure avec l’état du marché local. Les appartements sont vendus plus de 4 000 euros le m² dans une ville où les prix moyens ne dépassent pas 1 000 euros !
Le succès est tel que le promoteur doit revoir la distribution entre habitat et bureaux. Sur les 26 logements et 400 mètres carrés de bureaux prévus à l’origine du projet, Créquy propose finalement 30 logements (18 T3 et 8 T4) et seulement 100 m² d’immobilier tertiaire.
Il ne faut que 18 mois pour boucler la commercialisation. Les premiers occupants emménagent en janvier 2015.
Concours de jeunes designers
Un tiers des acquéreurs sont des propriétaires occupants, les deux tiers restants étant des investisseurs. Ce succès, surprenant à première vue, serait le résultat, selon l’aveu même de l’un des membres du Groupe Créquy, de la taxation à 75% des hauts revenus : l’immobilier de haut standing est devenu un moyen sûr de défiscaliser.
La vente fulgurante de ces logements est aussi le fruit de finitions de très haute qualité. Le groupe Créquy avait par exemple organisé un concours réservé aux jeunes designers locaux pour la conception d’un lustre dans l’entrée principale (photo ci-contre).
[VIDEO]
